Как сдавать недвижимость и не понести убытки

Сдача квартиры или коммерческой недвижимости в аренду на долгий срок - не такой уж простой и сверхприбыльный бизнес, как многие считают. Уже прошли те времена, когда сдавая «однушку» в центре столицы можно безбедно жить в любой точке мира. И вообще, если говорить объективно и воспользоваться калькулятором, то станет ясно, что сдача жилья в аренду в редких случаях превышает доходность по вкладам в банках или простые надежные вложения в ценные бумаги, такие, как, например, в государственные облигации. Более того, можно вообще оказаться в убытке при сдаче жилья, если допустить некоторые ошибки, ну или если вам просто не повезет. Ведь, как и любой другой бизнес, сдача жилья тоже таит в себе некоторые риски.

Итак, как же правильно сдавать жилую или коммерческую недвижимость, чтобы не потерять деньги:

• Обязательно заключайте договор

  Какими бы порядочными не казались вам потенциальные арендаторы, верить на слово не стоит. Ведь если у арендатора нет никаких помыслов, он без проблем подпишет договор. Если же он откажется это сделать, то это верный повод заподозрить, что он платить и нести ответственность за сохранность вашего имущества не собирается.

  Заключение договора допустимо без регистрации в госорганах в простой письменной форме, варианты договоров можете скачать у нас в этом разделе на форуме. Можно распечатать их или полностью написать от руки (если вы осилите такой текст), в любом случае с подписью он будет действителен.

  Если у вас возникает опасение, что квартиранты будут шантажировать вас тем, что отправят договор в «налоговую», а вы платить налоги не очень-то хотите, то можете составить один экземпляр договора и оставить его у себя, не оставляю им копию. Но еще проще просто зарегистрироваться как Самозанятый, и платить 5% от дохода.

• Составляйте акт приема-передачи

  Обычно акт приема-передачи является частью заключаемого договора, и подписывается при передаче ключей арендатору. В акте описывается все имущество и его состояние. Если что-то пропадет или будет испорчено, по акту можно будет предъявить претензии. А без акта ни в суде, ни в правоохранительных органах вы не сможете доказать, что вы понесли ущерб: будет ваше слово против слова арендатора. Вариант актов приема-передачи у нас есть в разделе договоров ССЫЛКА, можете скачать их и использовать.

• Выбирайте того, кто подписывает договор

  При заселении семьи или нескольких человек (друзей, пары) подписать договор теоретически будет готовы каждый из них. Но мы рекомендуем предлагать и настаивать на заключении договора с самым платежеспособным и дееспособным из них. Если у человека есть постоянный доход и официальная работа, в случае проблем будет проще взыскать убытки с него, чем с неработающей домохозяйки или студента.

• Проверяйте потенциальных арендаторов через черные списки

  К сожалению, у нас не принята система рекомендательных писем от прежних арендодателей, как в некоторых странах запада. Поэтому проверять добросовестность жильцов придется самостоятельно. Можно обратиться к знакомым в полиции, чтобы они «проверили людей по базе», или полистать «черные списки» в сосцетях в вашем городе.

  А теперь вы можете проверить потенциальных арендаторов еще и по нашей единой базе недобросовестных арендаторов и квартиросъемщиков. И не забывайте добавлять в наш черный список отзывы про своих недобросовестных квартирантов.

• Проводите собеседование

  Не стоит сдавать квартиру удаленно по телефону, через риелтора или знакомых, предварительно не пообщавшись с претендентами на проживание лично. Во время собеседования стоит обратить внимание и задать, по крайней мере, такие вопросы:

  • Наличие прописки и гражданства (лучше всего чтобы была местная);
  • проверяйте оригиналы документов и их действительность (не просрочены ли, попадаются и подделки);
  • напрямую спросите о работе и доходах претендентов, и объясняйте, что спрашиваете это чтобы быть уверенными в их платежеспособности;
  • уточните, кто будет проживать в квартире, и впишите их в договор в отдельном пункте.

• Не соглашайтесь на отсрочки, берите только предоплату

  К сожалению, встречаются «гастролеры», которые кочуют из квартиры в квартиру, живя по одному два месяца только на обещаниях заплатить. Поэтому здесь работает простое правило: если квартирант не может сейчас заплатить, то не сможет платить и в будущем.

• Предусматривайте в договоре штрафные санкции за несвоевременный выезд, порчу имущества, несвоевременную уплату арендной платы, коммунальных платежей и т.п.

  Прописать эти штрафы можно в виде фиксированной суммы, но лучше в процентах за каждый день просрочки. Например, 0,5% в день за каждый день просрочки будет неплохим стимулом для арендатора не задерживать платежи или уклоняться от оплаты. Разумеется, можно всегда пойти на встречу и простить небольшую просрочку, но если арендатор окажется злостным неплательщиком, то вы, по крайней мере, сможете требовать эти штрафы при разборе в суде. Только не прописывайте эти штрафы мелким шрифтом в договоре, а дайте явно знать о них при обсуждении договора и заключении.

• Страхуйте недвижимость

  Страховка – затратный способ сохранности имущества, но если чувствуете, что с жильцами могут возникнуть проблемы, можно, по крайней мере, обезопасить себя от возможных потерь имущества и причинения вреда третьим лицам (соседям). Чтобы сэкономить, можете ограничиться хотя бы страхованием ответственности в случае причинения вреда соседям. Например, если ваши жильцы зальют их или, не дай бог, устроят пожар.

  Кстати, застраховать недвижимость и оформить другие страховые продукты сегодня можно онлайн, и это самый выгодный способ. Для этого можете воспользоваться этими проверенными сервисами:

  • sravni.ru
  • strahovkaru.ru

• Берите депозит

  Депозит или залог – это сумма, которую при заключении договора вам дают арендаторы в качестве гарантии своевременной оплаты и сохранности имущества. Она возвращается им в конце срока аренды в полном объеме, но если что-то пойдет не так, из этой суммы вы сможете удержать стоимость испорченных или пропавших вещей (помним про акт приема-передачи), или задолженность по аренде и коммунальным платежам. Обычно это сумма в размере месячной аренды или суммы месячной квартплаты. И обратите внимание: депозит вы получаете в дополнение к оплате за аренду наперед, а не вместо него.

  На практике мы знаем, что редко кто из арендаторов соглашается на уплату депозита. Но если вы сомневаетесь в человеке, то настаивайте на депозите. Даже если он не согласится, то по крайней мере это будет корректным способом отказать ему вместо того, чтобы говорить, что он вам не подходит.

• Контролируйте оплату коммунальных услуг

  Если по договору у вас предусмотрено, что арендаторы сами оплачивают коммунальные услуги, не пускайте это на самотек, а постоянно контролируйте эту оплату. Нередки случаи, когда недобросовестные квартиранты съезжали, оставляя после себя долги по коммуналке за несколько месяцев, а это может быть сумма в десятки тысяч. Проверить оплату сейчас можно через личный кабинет управляющих компаний, по телефону в бухгалтерию УК, или просто просить жильцов предоставлять квитанции.

Если у вас есть что добавить, обсудить или задать вопрос по этой теме, вы можете это сделать на нашем форуме в разделе Как бороться с неплательщиками и должниками.

Сдавайте недвижимость аккуратно, иначе она превратится в это:

Фото https://www.flickr.com/photos/k2editz/26366083896/